Pour vendre un appartement en France, il faut surtout respecter l’obligation d’information, préparer les documents de copropriété et passer par un avant-contrat puis l’acte authentique chez le notaire. Si l’appartement est loué, des règles particulières s’appliquent, notamment le droit de préemption du locataire dans certains cas.

Ce qu’il faut fournir

Le vendeur doit communiquer à l’acheteur toutes les informations utiles sur le bien, y compris les servitudes, hypothèques éventuelles et l’existence d’un bail si le logement est loué.

Pour un appartement en copropriété, il faut réunir notamment le mesurage Carrez, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales récentes, le carnet d’entretien et les informations financières de la copropriété.

Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent aussi être fournis au moment de la vente. Coordonnées ici (bientôt)

Premier piège pour vous, l’agent immobilier qui vous « offre » le diagnostic. En fait c’est toujours avec une contrepartie en sa faveur. De plus le diagnostic lui appartient.

Les étapes de vente

En pratique, on fixe d’abord un prix cohérent avec le marché, puis on rédige une offre d’achat, avant de signer un compromis de vente ou une promesse de vente.

Le compromis engage vendeur et acheteur, tandis que la promesse de vente n’engage principalement que le vendeur. Donc on ne signe que quand on en a compris toutes les implications. Cliquer sur le bouton pour en savoir plus.

La vente se termine par la signature de l’acte authentique chez le notaire, qui officialise le transfert de propriété.

Cas d’un logement loué

Si l’appartement est occupé par un locataire, le propriétaire peut vendre le bien loué ou libre, mais la vente libre impose de respecter un préavis et certaines formalités.

Le locataire peut avoir un droit de priorité pour acheter selon la situation, et le bail est en général transféré au nouvel acquéreur si le logement est vendu occupé.

Points à vérifier

Le vendeur a intérêt à être transparent, car une information cachée ou inexacte peut entraîner un litige ou une demande de dommages et intérêts. C’est en cela que le Mémento rédigé par le Conseil syndical vous protège d’éventuelles erreurs ; il est disponible ci-après.

Pour fixer le prix de vente d’un appartement, le plus important est de partir d’une estimation réaliste fondée sur le marché local, puis d’ajuster selon l’état du bien, sa surface, son étage, sa luminosité, ses prestations et son DPE. Un prix trop élevé ralentit souvent la vente, tandis qu’un prix cohérent avec les comparables attire plus vite des acheteurs sérieux.

Méthode simple

La méthode la plus fiable consiste à comparer votre appartement avec des biens similaires vendus récemment dans le même secteur, puis à corriger selon les différences de qualité ou d’emplacement.

Vous pouvez aussi utiliser une estimation en ligne ou demander un avis de valeur à un professionnel pour obtenir une fourchette de prix plus précise.

Le bon réflexe est souvent de fixer un prix légèrement stratégique, mais sans sortir de la réalité du marché.

Critères à prendre en compte

Voici les éléments qui pèsent le plus dans le prix :

• La localisation précise, parfois même la rue ou le quartier.

• La surface et le nombre de pièces.

• L’état général, les travaux à prévoir ou une rénovation récente. Pour nous tous les gros travaux sont faits ou connus et en phase de résolution.

• Les atouts comme balcon, ascenseur, parking, vue, luminosité. Pour le N°2 on est en Zone verte, 180€ / an pour un stationnement à l'année. 

• La performance énergétique, notamment le DPE.

• Les charges annuelles dans la copropriété, car cela impacte directement la capacité de financement et/ou le rendement locatif. Pour chaque résident(e) les charges sont en partie un tantième des dépenses collectives mais aussi directement liées aux consommations d'eau et de chauffage de chacun(e). Pour notre copropriété, une base médiane de 3.000 €uros pas an est raisonnable.

Réglage du prix

En pratique, il vaut mieux définir une fourchette plutôt qu’un seul chiffre, avec un prix plancher et un prix cible.

Si le marché est dynamique, un prix proche du haut de la fourchette peut passer, mais si les délais de vente sont longs, un positionnement plus prudent est souvent plus efficace.

La meilleure validation reste de regarder les ventes réelles, pas seulement les annonces affichées.

Un bien rénové peut se vendre au-dessus de la moyenne, alors qu’un logement à rénover doit être corrigé à la baisse.

Quels simulateurs en ligne pour estimer un appartement

Voici les simulateurs en ligne les plus connus pour estimer un appartement en France :

• Se loger propose une estimation gratuite en ligne, basée sur les données du marché et des biens comparables vendus ou en vente.

• PAP offre une estimation gratuite qui croise les caractéristiques du logement avec des données officielles, dont celles des notaires de France.

• Square habitat fournit une première estimation rapide et gratuite en quelques minutes.

• Efficity propose une estimation en ligne gratuite avec une fourchette de prix et un prix au mètre carré.

• SAFTI et Guy Hoquet proposent aussi des estimations gratuites et rapides en ligne.

L’idéal est d’en comparer 2 ou 3, car chaque simulateur peut donner une fourchette un peu différente selon ses données et ses critères.

Un simulateur donne surtout une estimation indicative ; il ne remplace pas un avis de valeur complet si vous voulez vendre au juste prix.

Pour information, il existe aussi un site institutionnel pour estimer la valeur d'un bien immobilier. Mais il ne couvre pas l'Alsace car nous avons un site notarial qui propose ces estimations.

Autre possibilité, que je recommande fortement, faire établir une valeur vénale par un Expert en évaluation immobilière, je l'ai très souvent pratiqué, c'est extrêmement sûr et ni l'acquéreur ni personne ne pourra contester ou négocier le prix. Ça facilite aussi beaucoup le prêt immobilier et le règlent d'un sinistre éventuel. Le tarif est extrêmement concurrentiel pour tous les avantages et la sérénité que ça procure. 

Personnellement, malgré plus d'une vingtaine d'années d'activité en vente immobilière, je le ferai pour mon propre appartement ; après les Diagnostics et l'État des lieux. Ainsi l'Expert aura ces documents pour les inclures dans son rapport. 

Un agent immobilier ou un notaire ne peuvent donner qu'une estimation, l'expert va donner une valeur vénale. Chacun son métier ... Et il y a même une experte à Colmar sur les quatre en Alsace de la Chambre Syndicale des Experts Immobiliers de France (C.S.E.I.F.).  Cordonnées ici

Avec les travaux de rénovation de nos 2 immeubles, et la modification du carrefour cet été en bas de l'avenue du Général De Gaulle, notre prix de vente au m² sera à estimer à la hausse dès la fin de l'année.

Il existe trois principaux types de mandat de vente en immobilier : le mandat simple, le mandat exclusif et le mandat semi-exclusif.

1/ Mandat simple   [Simplicité]

Le mandat simple permet de confier la vente à plusieurs agences en même temps, tout en gardant le droit de vendre soi-même ; il permet de toucher plus d’acheteurs.

C’est la formule la plus souple, mais l’agent immobilier vous la déconseillera car il invoquera qu’il aura moins d’implication car il est en concurrence avec d’autres agences.

Mais l’avantages c’est que vous aurez plusieurs agences qui proposeront votre appartement.

Idéalement, pour ce type de mandat, trois agences est un bon compromis entre motivation à vendre et perte d’intérêt pour l’agent immobilier. De plus les annonces peuvent se multiplier sur les mêmes sites avec des versions différentes, et cela peut brouiller la perception du bien.

=> Si vous recherchez la simplicité PLUS l'efficacité, c'est le Mandat qu'il vous faut signer mais avec DEUX agents immobiliers seulement.

2/ Mandat exclusif   [DANGER]

Le mandat exclusif confie la vente à une seule agence, qui devient l’intermédiaire unique. Il faut vraiment avoir une vraie confiance dans le professionnel choisi. Le risque est que, contrairement à son discours commercial, l’agent immobilier pourrait favoriser, entre deux biens correspondant à deux de ses clients, celui avec le mandat simple car il peut perdre une vente et donc sa commission. Alors que son mandat exclusif lui est acquis et qu'il pourra lui proposer un autre acquéreur plus tardivement avant la fin de son mandat.

De plus, en mandat exclusif, certains Agents immobiliers surestiment la valeur réelle des biens. Cette pratique a pour eux trois avantages  :

1. Vous préfererez signer un mandat avec un Agent immobilier qui vous fait espérer une vente plus lucrative. Mais les promesses n'engagent que ceux qui le croient jamais ceux qui les font.

2. Lors des visites, leurs clients sont ainsi orientés vers leurs biens en mandat simple, pour lesquels ils peuvent perdre la commissions de vente PLUS ils peuvent vous fournir un rapport de visite réel mais de refus. Vous pensez ainsi que l'agent immobilier a rempli ses obligations de diligence et vous le remerciez.

3. De plus, au renouvellmùent du mandat on vous fera croire que c'est le prix qui est la cause de leur échec car le marché immobilier est saturé. Et on vous fera signer un autre mandat exclusif avec un prix conforme à la réalité mais vous avez perdu plusieurs mois pour rien tout en remerciant de nouveau l'Agent immobilier pour sa célérité. 

Personnellement je n’en ai plus jamais signé depuis 2007 (création de SERFI Patrimoine) et pendant mes formations je l’interdisais. C’est un contrat qui aujourd’hui est léonin, dans l’intérêt quasi exclusif de l’agent immobilier. Il avait un sens quand pour vendre un bien l’agent immobilier devait investir beaucoup d’argent dans la communication mais ce n’est plus le cas aujourd’hui avec les facilités que procure internet même gratuitement.

=> En conclusion : Un Mandat qui facilite et favorise les abus, procure une avalanche de risque pour quasiment aucun avantage réel pour le vendeur et qui génère le plus de litiges. 

3/ Mandat semi-exclusif   [Possiblement plus rémunérateur]

Le mandat semi-exclusif ressemble au mandat exclusif, sauf que le propriétaire garde le droit de vendre lui-même.

C’est un compromis intéressant si vous voulez l’aide d’une seule agence tout en conservant une possibilité de vente directe.

En ce sens je peux vous aider bénévolement à rédiger votre annonce, prendre les photos de votre appartement et proposer votre appartement sur Leboncoin + SeLoger + Bien’ici pour une visibilité maximale. Beaucoup d’agences les utilisent et y trouvent une majorité de leur clients. Pour le compromis de vente on le fera rédiger par le notaire.

Le bon coin, fondé en 2006, est le N°1 incontournable en trafic immobilier avec presque 100 millions de visites par mois. Se loger, en 2002 couvrait déjà 85 % du marché des agences immobilière, on y trouve donc une très gros volume d’annonces pro. Bien’ici, c’est une idée collective des plus gros acteurs de l’immobilier qui est née réellement en 2018, ce site a introduit et converti les agents immobiliers à la géolocalisation, grâce à une cartographie plébiscitée par les clients.

=> De plus, comme vous devez vendre votre appartement au même prix que l'Agent immobilier, pour éviter une concurence déloyale, la valeur de la commission que vous aurez dû lui verser, indirectement par l'intermédiaire de l'aquéreur, sera un bonus pour vous.

Points à vérifier

Le mandat doit être écrit et signé, avec le prix, les honoraires, la description du bien et l’identité du vendeur et du professionnel.

En pratique, il faut aussi regarder la durée du mandat et les conditions de résiliation avant de signer.

En France, les frais d’agence pour une vente immobilière sont libres et se situent TTC le plus souvent entre 3% et 10% du prix de vente, avec une moyenne autour de 4% à 5% ce qui est raisonnable et reste lucratif pour l'agence.

Ce qu’il faut savoir

• Ils peuvent être calculés en pourcentage du prix ou sous forme de forfait fixe.

• Ils sont en général plus élevés sur les biens moins chers et plus bas sur les biens plus chers.

• Le paiement intervient à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

• Selon le mandat et l’annonce, ils peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acheteur.

• Toute commission n’est due que si la vente est effectivement conclue (loi Hoguet). 

Comment négocier les honoraires d’agence

• Comparez plusieurs agences et montrez que vous avez des offres concurrentes. C’est l’argument le plus simple et le plus crédible.

• Négociez avant de signer le mandat, car le montant des honoraires doit y figurer clairement.

• Proposez un Mandat semi-exclusif si vous êtes d’accord pour confier la vente à une seule agence, car cela peut l’inciter à baisser sa commission. Jamais un Mandat exclusif.

• Mettez en avant un bien facile à vendre ou un dossier déjà prêt, car une vente plus simple coûte moins de temps à l’agence.

• Pour un bien de valeur élevée, la marge de négociation est souvent meilleure. Au delà de 15.000 euros d’honoraires pour un bien, quelque soit sa valeur de vente, on rentre dans le domaine de l’indécence.

Arguments utiles

• "J’ai d’autres propositions à taux plus bas."

• "Je peux signer plus vite si les honoraires baissent."

• "Le bien est attractif et le dossier est complet."

• "Je préfère un forfait ou un taux réduit plutôt qu’un pourcentage classique."

Exemple de formulation

"Votre prestation m’intéresse, mais j’ai consulté d’autres agences avec des honoraires plus bas. Si vous vous alignez un peu, je suis prêt à vous confier le bien rapidement."

Certains agences indiquent : "Le minimum de facturation, quelle que soit la valeur du bien, est de x.xxx € TTC". C'est le prix réel de leur travail. Au dessus, c'est du bonus pour eux et un surcoût pour le vendeur. Mais c'est aussi votre limite de négociation.

Différences entre agences en ligne et traditionnelles

Les agences en ligne sont généralement moins chères, plus rapides et plus digitales, tandis que les agences traditionnelles offrent plus de présence physique et un accompagnement plus personnalisé. Les premières compensent leurs frais réduits par des process en ligne et moins de charges fixes, alors que les secondes misent sur le contact humain et la connaissance locale.

Différences principales

• Coût : les agences en ligne affichent souvent des honoraires plus bas, parfois sous forme de forfait ou avec un pourcentage réduit, alors que les agences traditionnelles sont souvent plus proches des tarifs classiques du marché.

• Accompagnement : l’agence traditionnelle propose un interlocuteur en agence, tandis que l’agence en ligne fonctionne surtout par téléphone, email, messagerie ou interface digitale.

• Réactivité : le modèle en ligne est plus flexible et disponible à distance, souvent avec un suivi 24/7, alors que l’agence physique dépend davantage de ses horaires d’ouverture.

• Ancrage local : l’agence traditionnelle connaît souvent mieux le secteur et les prix locaux, alors qu’une agence en ligne est moins dépendante d’une zone géographique.

En pratique, pour une vente immobilière

Si votre priorité est de réduire les frais, l’agence en ligne est souvent plus intéressante. Si vous voulez du conseil de proximité, des visites plus “terrain” et un contact direct, l’agence traditionnelle reste plus rassurante.

Le bon choix dépend surtout de trois critères : budget, niveau d’autonomie, et besoin d’accompagnement humain. Pour un bien simple à vendre et un vendeur à l’aise avec le digital, l’en ligne peut suffire; pour un dossier plus complexe, la traditionnelle peut mieux convenir.

À titre personnel (+20 ans de pratique)

Comme le travail est quasiment identique, quel que soit le prix de vente, je prenais des honoraires fixes de 6.000 euros TTC, tous frais inclus : Montage photos + Diagnostic + Expertise immobilière + État des lieux par huissier (commissaire de justice aujourd’hui) + Compromis notarié. Ces documents, tous rédigés par des partenaires dont j’avais négocié leur honoraires, étaient remis au vendeur qui voulait vendre par lui-même. 

Avec SERFI Patrimoine (depuis 2007), j’ai exclusivement signé des Mandats semi-exclusif mais avec un forfait incompressible de 3.000 euros TTC si la vente était réalisée par le vendeur lui-même pour l’aide apportée et les documents fournis (honoraires toujours payés par le vendeur). Je me suis quasi toujours limité à des biens inferieurs à 350.000 euros, au delà il faut un négociateur plus expérimenté. Je n'ai jamais voulu faire ce que d'autres faisaient mieux que moi.

Si je devais monter en plus un dossier de financement, d’assurance emprunteur et trouver le meilleur prêt possible pour son acquéreur, afin de faciliter la vente, j’ajoutais 1.800 euros TTC. C’est moi qui présentais toujours le dossier et le négociais avec la/les banque(s) de l’acquéreur et d’autres éventuellement. L’acquéreur s'engageait à ne rien faire pour ne pas parasiter les négociations (honoraires toujours payés par l’acquéreur).

À SAVOIR

Lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, ils s’ajoutent au prix net vendeur. Dans ce cas, les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur, ce qui peut réduire le coût total. À l’inverse, lorsqu’ils sont à la charge du vendeur, ils sont intégrés dans le prix affiché, et les frais de notaire sont calculés sur l’ensemble. 

Comme le vendeur me payait directement, sans l'intermédire du notaire, je n'ajoutais jamais mes honoraires au prix du bien afin de réduire les frais d'actes ; ce que les aquéreur appréciaient. C'était juste une question de confiance. 

Le recours à un Huissier de Justice, aujourd’hui appelé Commissaire de Justice, est fréquemment nécessaire pour sécuriser des transactions, obtenir des constats ou encore engager des procédures judiciaires. Son coût est assez faible par rapport à la sérénité qu'il procure pour les deux parties. Il dépend principalement de la nature de la demande, du lieu d’intervention, de l’urgence requise et de la complexité rédactionnelle. 

Le constat de Commissaire de Justice permet d'établir la réalité d'une situation à un moment donné. Le Commissaire de Justice va établir un procès-verbal de constat, dans lequel il va décrire ce qu'il voit en étant aussi neutre que possible dans la description. Le procès-verbal de constat peut aussi contenir des photographies, suivant ce que le Commissaire de Justice est amené à constater. Les constatations du Commissaire de Justice permettent de créer une preuve.

La Chambre nationale des Commissaires de Justice a élaboré, en collaboration avec les acteurs institutionnels du logement, un protocole complet permettant de :

• Procéder au contrôle de conformité de tous les critères légaux de mise en vente

• Établir un constat de conformité locative ; valable également pour la vente.

• Nous conseiller sur les mesures correctives à engager si besoin.

• Nous éclairer sur l’optimisation financière du coût des travaux qui pourraient être réalisés.

En amont de la mise en vente d’un bien immobilier, le constat permettra aussi au copropriétaire d'augmenter l’attractivité de son bien sur le marché immobilier en rassurant les acquéreurs sur la qualité du logement ainsi que la banque au moment du montage du dossier de financement.

Pour toutes ses raisons, et d'autres, personnellement je recommande expressément de faire appel à un Commissaire de Justice pour toutes les ventes. De plus, il fait force de loi, contrairement à un Agent immobilier dont le constat n'a aucune valeur juridique en cas de litige.

Pour information, le Commissaire de Justice pour la Résidence est Maître Eric JARDON. Le coût d'un état des lieux pour la vente d'un T2 de 46 m² serait de 300 €uros TTC, celui pour un T4 de 84 m² serait de 360 €uros. C'est une valeur estimative, il n'y a pas de tarification formatée pour une vente, les appartement plus anciens requérant plus de travail.

Coordonnées de notre CJ ici   Son site ici