Délégation de pouvoirs

Afin de pouvoir exercer au mieux ses missions, le Conseil syndical souhaiterait disposer d’une délégation de pouvoir contrôlée afin d’élargir ses compétences et attributions pour :

• Adhérer à l'Association des Responsales de Copropriété. 

• Réaliser des engagements de dépense inférieurs à 1 000 euros. 

• Réaliser tous travaux ou prestations de service inférieurs à 5 000 euros. 

• Organiser des Réunions d'information en vidéoconférence, avec ou sans vote, avec convocation des copropriétaires par courriel et/ou messagerie avec un délais réduit de 14 jours calendaires. 

• Proposer, organiser et accompagner la révocation de tout contrat de prestation de service : Assurances + Contrat d’entretien et/ou de maintenance + Syndic. 

Cette délégation est demandée pour une durée de deux ans à compter de la présente AGO, renouvelable par décision de chaque future AGO après que le Conseil syndical ait rendu compte de l’usage de sa délégation. Conformément à l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965. Version en vigueur depuis le 1er juin 2020.

Sans préjudice des dispositions du a de l'article 25, lorsque le Conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'Assemblée Générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

Il est proposé au vote d’accorder au Conseil syndical, jusqu’à la prochaine AGO, une délégation de pouvoirs, conformément aux conditions et limites de la résolution, et dans le respect de la loi.

RÉSULTAT DU VOTE

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide à l'unanimité de donner une délégation de pouvoirs au Conseil syndical, conformément à ses demandes et conformément à l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965. Version en vigueur depuis le 1er juin 2020. En particulier, une augmentation d'engagements de 3.000 à 5.000 € 

Il s’agit donc d’une évolution majeure dans la vie de la copropriétés, qui vise à apporter plus de souplesse et à faciliter la gestion au quotidien de ces affaires courantes. 

Gains principaux

1) Réactivité accrue
Le Conseil syndical peut prendre certaines décisions sans attendre une AG. Cela réduit les délais, notamment pour :

• Les travaux urgents.

• Décisions techniques simples 

• Ajustements budgétaires limités

2) Allègement des Assemblées Générales
Moins de sujets mineurs à traiter en AG. Réunions plus courtes et centrées sur les décisions structurantes (travaux lourds, budget, stratégie).

3) Meilleur contrôle du syndic
Le Conseil syndical devient un acteur opérationnel, pas seulement consultatif. Il peut :

• Suivre plus finement l’exécution des contrats.

• S'impliquer plus dans les devis et la comptabilité.

• Révoquer son contrat sans convocation d'une AG.

4) Optimisation des coûts
Une prise de décision plus rapide permet :

• D’éviter certaines majorations liées à l’urgence

• De mieux négocier avec les prestataires

• De limiter les frais de gestion sur des actes simples

5) Implication des copropriétaires
Les membres du Conseil syndical gagnent en responsabilité et en visibilité, ce qui peut améliorer la gouvernance globale de l’immeuble.

Cadre précis de la délégation

• Plafonds financiers clairement fixés dans la résolution.

• Nature des décisions autorisées bien définie.

• Durée limitée à deux ans mais renouvelable chaque années en AGO. Deux ans s'est une sécurité administrative car le délais entre deux AG peut être supérieur à 1 an.

• Chaque prise de décision devrait se fait à la majorité des voix des membres du Conseil syndical. Mais en ce qui nous concerne, depuis 2018, chaque décision du Conseil syndical et toujours prise à l'unanimité ; sinon on trouve un compromis unanime.

Transparence

• Compte rendu systématique aux copropriétaires à chaque AGO avant le renouvellement de la délégation.

• Traçabilité des décisions : procès-verbaux, justificatifs ...

Compétence et disponibilité

• Membres capables d’analyser devis et enjeux techniques ; ce qui est le cas dans notre Conseil syndical.

• Temps à consacrer au suivi ; le Conseil syndical démontre sa disponibilité et sa réactivité constamment.

Relation saine avec le syndic

•  La délégation ne doit pas créer un conflit de rôle mais un binôme efficace.

Dans les années passées le Conseil syndical a eu a faire face a de très nombreuses difficultés dans plusieurs domaines entre l'emploi abusif de logements pour des activités commerciales, des prestations et travaux non conformes aux attentes, conflits récurrents avec une copropriétaire, ... 

Mais aussi ont doit penser au futur entre un conflit potentiel avec Foncia, s'adapter à de nouvelles règlementations ou mettre à jour le règlement  de copropriétés qui est totalement obsolète.  

En 2026, lors de l'achat d'un appartement on reçoit toujours des photocopies de notre règlement de 1965 ! En 2019 la modification du règlement intérieur a été bloquée par personne négativisioniste plus deux parti pris. Comme c'est un vote à l'unanimité, malgré 45 votes positifs, on a du mettre dix-huit mois de travail à la poubelle.

L'adhésion à une association nous apportera l'aide dont nous aurons besoin dans le futur pour répondre aux difficultés potentielles déjà connues et d'autres qui pourraient survenir.

Une association de copropriétaires est une structure (souvent loi 1901) qui informe, conseille et défend les copropriétaires, notamment face au syndic ou en cas de litige. Elle peut fournir des conseils juridiques, aider à contrôler les comptes, accompagner le conseil syndical ou encore défendre collectivement les copropriétaires.

Le choix de l'ARC ne c'est pas fait sur un coup de dès ou une recherche Google où on aurait pris le premier nom proposé.

Choisir une association de défense des copropriétaires n’est pas trivial, toutes n’ont ni le même positionnement, ni le même niveau d’expertise il faut comprendre ce que fait réellement l'association, son niveau d’expertise juridique, son positionnement militant et/ou technique, son modèle économique, sa capacité réelle à défendre, sa disponibilité, ...

Il faut éviter éviter une association si son discours est trop vague (“on vous aide pour tout”), qu'elle n' a aucune compétence juridique identifiable, pas de cas concrets ou d’outils et surtout si elle a une dépendance commerciale (liens avec syndics et prestataires) ou si elle est est juge et partie (les dirigeants qui l'utilisent comme un outil de prospection de clientèle)

Au départ on a fait une analyse des associations qui pourraient correspondre à nos attentes. Sept noms ont été retenus. Ensuite on a vérifié si elles pouvaient vraiment nous aider, analysé les avis et les critiques négatives fondées, toutes ont des personnes qui mettent des commentaires pour les discréditer ; on en a retiré cinq. Il en est resté deux qui sont des associations dont l'ancienneté et le nombre d'adhérents valident leur intérêt.

Et au final,  malgré une polémique sur son dirigent un peu nombriliste, on a sélectionné celle qui dispose du plus grand nombre d'outils, qui pourraient nous aider en diverses occasions et qui a le plus d'expérience dans les conflits avec Foncia. Un contentieux avec notre Syndic demande une approche méthodique : c’est un grand acteur, structuré juridiquement, donc il faut être rigoureux et documenté.

L’Association des Responsables de Copropriété (ARC) est l’acteur le plus connu en France dans la défense des copropriétaires. Son intérêt est que l'ARC sera en capacite de répondre à nos besoins à nous. Créée en 1987, indépendante et sans subventions, elle est présente dans des milliers de copropriétés avec une équipe pluridisciplinaire : juristes, comptables, ingénieurs, ... . Elles est active dans la défense des copropriétaires + formation + expertise technique. En résumé, c’est une structure sérieuse et structurée, pas une petite association locale.

Ses points forts : 

• Accès à beaucoup de ressources : des juristes, contrôleurs de comptes, experts bâtiment. Production massive de contenus (guides, analyses, observatoire des charges), c’est un vrai centre de compétence, pas juste une hotline.

• A déjà contribué à faire condamner des syndics pour abus. Acteur reconnu dans les instances nationales. C’est une des rares associations avec un poids institutionnel réel.

• En cas de litige avec Foncia l'ARC pourra analyser nos comptes, détecter les irrégularités, structurer notre argumentaire. Foncia maîtrise les procédures et joue souvent sur les délais, la complexité juridique et le découragement. Il faut être plus structuré qu’eux, pas plus agressif.

• Cotisation très accessible (300 €). 

Ses points faibles les plus cités :

• Réponses tardives ou inexistantes. Avis juridiques parfois contradictoires. LE reproche principal un manque de suivi personnalisé.

• L’ARC n’assurerai pas réellement la défense en contentieux. On resterai seul pour agir juridiquement. Beaucoup pensent acheter une protection mais ce n’est pas le cas.

• Certains retours mentionnent un accueil froid et une communication compliquée.

En fait Les retours positifs viennent surtout de copropriétaires actifs : Conseil syndicaux et Syndics bénévoles. Si on attend que l'ARC “gèrent pour nous”, on sera déçu. Mais ça reste un très bon choix pour notre Conseil syndical si on est prêt à s’impliquer, à apprendre et si on veut une contrepoids au n'importe quel Syndic ; aujourd'hui ou demain.

Mais c'est un mauvais choix si on voudrait une prise en charge complète, si on attend une réactivité immédiate ou si on a un litige lourd nécessitant un avocat (Nous on a la nôtre).

En résumé c'est une Association solide, technique, influente  mais pas un service client premium ni un avocat. C’est un outil puissant, pas un “service clé en main”.

Pour notre copropriété c'est, en toute conscience des avantages et inconvénients, le meilleur choix pour nos besoins futurs.