RÉSOLUTION PROPOSÉE AU VOTE

L’actuel Règlement de copropriété global, modifiant le Règlement de copropriété du 1er février 1963, a été validé par devant Maître Edouard DEGOTT, notaire au 23 rue Chauffour à Colmar, le 11 juin 1965 et publié au Livre foncier le 7 décembre 1965.

Le 11 juin 2021, suite à la vente de la loge de la copropriété au N°2, un modificatif à l’état descriptif de division avec une mise à jour partielle du règlement de copropriété a été réalisé pour le seul Bâtiment N°2, dénommé le bâtiment A, par Maître Nathalie GEISMAR-WISS, notaire associée membre de la Société Civile Professionnelle ‘’Benoît KNITTEL, Nathalie GEISMAR-WISS et Laurent MATTIONI, notaires associés’’, titulaire de l'office notarial au 5 Boulevard du Champ de Mars à Colmar.

Aucune modification du Règlement de copropriété n’ayant été réalisée depuis 1965 pour le Bâtiment N°7, bâtiment B, une mise à jour complète du Règlement de copropriété, global à l’ensemble de la copropriété, devrait être soumise au vote d’une AGE à l’automne 2026 intégrant un Règlement intérieur et une nouvelle répartition des charges, plus légitime que celle actuelle pour des charges particulières.

Depuis 2019, l’opposition d’une seule personne n’a pas permis d’actualiser l’actuel Règlement de copropriété global.

Le Conseil syndical se propose d’en effectuer la rédaction mais auparavant il est nécessaire d’obtenir un vote unanime de ce sens car ce nouveau Règlement de copropriété global devra être voté à l’unanimités des 49 copropriétaires.

Il est proposé au vote unanime de tous les copropriétaires de demander au Conseil syndical de procéder à la refonte complète du Règlement de copropriété afin de le proposer au vote d’une future AGE.

RÉSULTAT DU VOTE

• À l'unanimité des voix exprimées* durant l'Assemblée Générale des copropriétaires, il a décidé après débat, observations et éclaircissement, de mettre entièrement à jour le règlement de copropriété et le règlement intérieur (www.residence-les-jumeaux.fr/reglement-de-copropriete).

  • Mission a été donnée au Conseil syndical de réaliser cette refonte totale dans un délai de 18 mois au plus. (réduite à 12 mois après la réunion bimestrielle du Conseil syndical le 26 juin, pour un vote en AGE le 24 juin 2027 et une application au 1er octobre 2027)

  • Il sera intégré, outre les bâtiments 2 et 7 originaux, les garages Vernier et Nesslé (actuellement aucun document ne lie les garages à la copropriété)

  • Le vote à l'unanimité de tous les copropriétaires, pour les nouveaux articles, se fera échelonné sur cette période (49 appartements + 22 garages). 

  • Les articles ne seront pas nécessairement rédigés dans un ordre thématique ou dans l'ordre du document original.

  • Depuis 1965, aucune tentative de refonte n'a pu aboutir car chaque propriétaire dispose de facto d'un droit de veto ; ce que la copropriété n'accepte plus.

  • Les articles les plus litigieux doivent être présentés en priorité afin de permettre, si besoin, d'engager au plus vite les procédures contentieuses pour leur adoption par voie judiciaire. 

  • Ce que l'assemblée a aussi expressément demandé, est qu'une ou deux personnes ne puissent plus empêcher, à elles seules, cette refonte dans leur intérêt personnel par rapport à celui de la copropriété. 

  • Nota : seront présentées au vote des seuls copropriétaires de garages, et qui ne sont pas copropriétaires d'un appartement, que les seuls articles généraux et spécifiques qui les concernent et pour lesquels ils peuvent légitimement voter (concerne 4 personnes sur 22).

* Seuls les votes des Copropriétaires présents durant l'AGO et ayant participé au débat, avant approbation, ont été comptabilisés dans cette synthèse. Dans la réalité un vote par correspondance a voté contre quasiment à toutes les résolutions et un autre s'est abstenu.

=> ​MODIFICATION DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ [Phase 1 Intégrer les Garages] 

MISE À JOUR DU TABLEAU DE RÉPARTITION DES CHARGES & CRÉATION D'UN RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ POUR LES GARAGES

Destinataires en copie le Syndic, notre Géomètre Expert et notre Notaire

Destinataires en Cci :

• Les copartageants des Garages Nesslé (9 : 8 courriels dont 1 notaire) 1 Non copropriétaire RJ, courriel inconnu

• Les copartageants des Garages  Vernier (13 : 8 courriels) 3 Non copropriétaires RJ, courriels inconnus + 1 Copropriétaire Bailleur, courriel inconnu +  1 Copropriétaire Résident, courriel imprimé transmis dans BL.

• Le Conseil syndical (6, dont 2 copropriétaires de garages) 1 Nesslé + 1 Vernier

Page de notre site dédiée

www.residence-les-jumeaux.fr/reglement-de-copropriete

Mesdames et Messieurs les copropriétaires des garages.

Au mois de juin, un différend avec un garage sur le droit de passage et de stationnement sur l'emprise de notre copropriété a mis en évidence ce que l'on supposait depuis toujours mais qu'on n'avait jamais pris le temps de clarifier : Les garages Vernier et Nesslé n'existent pas administrativement dans la copropriété.

1. Comme vous pouvez le constater, en dernière page du document en PJ, sur le tableau de répartition des charges de la "Résidence LES JUMEAUX" il n'existe que deux bâtiments : le A (2) et le B (7).

2. Si vous ouvrez les pages en lien, vous ferez le même constat en consultant notre Règlement de copropriété ainsi qu'une modification faite en 2021 au moment de la vente de la loge.

Il n'est fait aucune mention nulle part de vos garages.

Pour le moment, et aussi surprenant que cela puisse vous paraître, notre copropriété "Résidence LES JUMEAUX" gère depuis leur création vos garages Vernier et Nesslé car 18 des copropriétaires sont également copropriétaires d'un appartement au 2 ou au 7. Mais nous n'avons aucun document où vos garages apparaissent.

On n'a même pas une clé de répartition pour les travaux qui peuvent vous concerner. On divise simplement vos factures à parts égales (9 ou 13) car on ne dispose également pas de vos surfaces ; ce qui est illogique car toutes les surfaces ne sont pas égales, mais on ne les connaît pas.

Pour les charges communes, comme les frais de Syndic ou les assurances, les garages n'en ont jamais payées et pourtant on vous gère et on vous assure gracieusement.

Donner une existence légale, et pas seulement légitime, à vos garages est justement l'un des objectifs de la mission qui a été confiée au Conseil syndical par notre AGO du 24 juin pour la refonte de notre Règlement de copropriété (RC).

RÉSULTAT DU VOTE

• À la majorité des voix exprimées, l'Assemblée Générale des copropriétaires a décidé de mettre entièrement à jour le règlement de copropriété et le règlement intérieur (www.residence-les-jumeaux.fr/reglement-de-copropriete).

  • Mission a été donnée au Conseil syndical de réaliser cette refonte totale dans un délai de 18 mois au plus. (réduite à 12 mois après la réunion bimestrielle du Conseil syndical le 26 juin, pour un vote en AGE le 24 juin 2027 et une application au 1er octobre 2027)

  • Il sera intégré, outre les bâtiments 2 et 7 originaux, les garages Vernier et Nesslé (actuellement aucun document ne lie les garages à la copropriété)

  • Le vote à l'unanimité de tous les copropriétaires, pour les nouveaux articles, se fera échelonné sur cette période (49 appartements + 22 garages). 

  • Les articles ne seront pas nécessairement rédigés dans un ordre thématique ou dans l'ordre du document original.

  • Depuis 1965, aucune tentative de refonte n'a pu aboutir car chaque propriétaire dispose de facto d'un droit de veto ; ce que la copropriété n'accepte plus.

  • Les articles les plus litigieux doivent être présentés en priorité afin de permettre, si besoin, d'engager au plus vite les procédures contentieuses pour leur adoption par voie judiciaire. 

  • Ce que l'assemblée a aussi expressément demandé, est qu'une ou deux personnes ne puissent plus empêcher, à elles seules, cette refonte dans leur intérêt personnel par rapport à celui de la copropriété. 

Comme écrit dans le CR de l'AGO nous ne disposons d'aucun document. Dans cette refonte du RC nous allons commencer à rédiger, prioritairement, les articles généraux et particuliers concernant vos garages car rien n'existe. On fera adopter ces nouveaux articles par deux AGE dans les mêmes termes : UNE par les 49 copropriétaires de la Résidence + UNE par les 22 copropriétaires des Garages. 18 personnes voteront 2 fois. Ainsi on aura, cet automne, une base légale pour gérer vos garages avant de commencer la refonte du RC.

Pour information, 3 garages ont besoin d'un droit de passage pour entrer ou sortir leur véhicule. Ce n'est pas anodin car un droit de passage n'est pas un droit de stationnement et cela a créé le litige à l'origine de cette refonte. Cela aura été très positif car on va clarifier juridiquement la situation de ces 3 garages.

Pour réaliser cette mission, le Conseil syndical dispose d'une délégation de pouvoirs étendue, d'une capacité d'engagement financier suffisante et de possibilités de recours juridiques propres qui lui procurent un éventail de moyens variés et complémentaires pour faire face à toutes les situations. 

Le Conseil syndical a déjà mandaté notre Géomètre Expert pour qu'il réalise, avant le 1er Octobre, une modification du tableau de répartition des charges mais sur 3 bâtiments

A - Immeuble N°2          24 lots   N° plan cadastral 43  (sans changement, sauf une partie des charges communes)

B - Immeuble N°7          25 lots   N° plan cadastral 39  (sans changement, sauf une partie des charges communes)

C - Garages (nouveau)   1 lot seulement pour les 22 garages N° plan cadastral 40 + 42 | Répartion entre les copartageants au 1/22 

La date du 1er octobre, comme vous le savez, correspond au début de notre exercice comptable ; notre objectif est donc de réparer cette "erreur administrative" afin de pouvoir démarrer l'exercice 2026-2027 avec les 4 bâtiments. Ce sera la première apparition de vos garages dans une copropriété élargie mais conforme à la réalité des faits depuis des décennies. 

Dès que possible, avec notre Notaire, notre Avocate ainsi que l'ARC on étudiera les litiges éventuels qui pourraient retarder la mise à jour de notre RC pour les anticiper et y faire face si besoin comme demandé par l'AGO.

Afin de réaliser au plus vite cette première phase, il est nécessaire que vous toutes et tous, vous nous fassiez parvenir en retour de ce courriel vos actes notariés et tous les documents dont vous disposez sur vos garages. On pourrait les obtenir par notre Notaire, mais cela a un coût qu'il est inutile d'engager pour le moment.

Nous avons une date butoir pour finaliser notre futur tableau de répartition des charges.

On vous demande donc de répondre avant le 5 juillet à ce courriel. Vous pouvez nous transmettre vos documents : 

1. Par retour de courriel 

2. Par "glisser - déposer", dans le dossier sécurisé en lien - TRANSMISSION DE DOCUMENTS -

3. Par votre Notaire, qui pourra transmettre vos documents au nôtre.

Si vous ne savez pas comment faire, si vous ne disposez pas du moyen de numériser vos documents, ou quoi que ce soit qui puisse vous empêcher de nous fournir votre acte notarié, il faut nous demander de vous aider. On le fera avec grand plaisir (mais avant le 5, j'aimerai ne pas devoir faire de relance ou venir chez vous pour une demande aussi simple)

Dans l'attende de votre retour, par avance Merci.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

=> ​MODIFICATION DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ [Phase 1 Intégrer les Garages] [2]

Destinataires en copie le Syndic, notre Géomètre Expert et notre Notaire

Destinataires en Cci :

• Les copartageants des Garages Nesslé (9 : 8 courriels dont 1 notaire) 1 Non copropriétaire RJ, courriel inconnu

• Les copartageants des Garages  Vernier (13 : 8 courriels) 3 Non copropriétaires RJ, courriels inconnus + 1 Copropriétaire Bailleur, courriel inconnu +  1 Copropriétaire Résident, courriel imprimé transmis dans BL.

• Le Conseil syndical (6, dont 2 copropriétaires de garages) 1 Nesslé + 1 Vernier

Page de notre site dédiée

www.residence-les-jumeaux.fr/documents-infos/Reglement_de_copropriete

Mesdames et Messieurs les copartageants des garages.

J'ai reçu plusieurs documents et questionnements ce lundi, le premier à 14h33. J'ai lu très attentivement vos courriels et les documents reçus, ligne par ligne, et à plusieurs reprises.

Le point positif est que l'on dispose maintenant d'un historique très bien détaillé de l'origine des garages.

Le 28 novembre 1967, plusieurs personnes ont créé une SCI nommée  "Les Jumeaux - Garages"   

1/ En premier lieu la SCI a acheté quatre (4) parcelles de terrain,  les 29 novembre 1967 et 08 février 1968, puis les a fusionnées pour en faire seulement deux (2) 

Les anciennes références cadastrales 67/46 (12 garages) + 65/46* (1 garage) ; réunies sous le numéro 67/46 et devenues après la construction du pont la parcelle 40 

Les anciennes références cadastrales 66/54 (7 garages) + 64/14** (2 garages, plus grands) ;  réunies sous le numéro 66/54 et devenues après la construction du pont la parcelle 42

* + ** ont été acquises sur des parties communes aux bâtiments 7 et 2 ; c'est très important car cela a créé de facto un droit de passage pour 3 garages car ils sont dans l'obligation de traverser des parties communes aux bâtiments 7 et 2. 

Mais ce droit de passage n'est PAS un droit de stationnement pour les propriétaires des 3 garages car ils stationneraient sur un terrain qui n'est ni le leur ni celui acheté par la SCI. C'est une partie commune de chaque bâtiment et tous les copropriétaires de ces bâtiments peuvent légitimement y stationner tant qu'ils respectent un droit de passage. Droit de passage de fait, et sans concertation, car il n'apparaît pas dans les documents initiaux, ni depuis dans les actes notariés de ces 3 garages.

Ce qui est écrit pour les servitudes : Les co-partageants souffriront les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui grèvent ou pourront grever les biens à eux attribuées, ... (lire page 22 des Statuts modifiés du 6 novembre 1968). En clair, au regard de ce document, les co-partageants (et non les copropriétaires) qui auraient un problème quelconque avec leur garage doivent en "souffrir" sans contestation possible. C'est ainsi que c'est écrit dans de dernier document à notre disposition concernant les garages.

2/ Après ces acquisitions foncières, la SCI a fait construire, édifier, 22 garages d'après deux esquisses de géomètre du 1er et 4 juin 1968.

- L'esquisse 257 N° 66/54 relative à 9 garages numérotés 1 à 9

- L'esquisse 258 N° 67/46 relative à 13 garages numérotés 1 à 13

3/ À la fin de la construction des 22 garages, le 6 novembre 1968, la SCI a été dissoute et le document qui a organisé cette dissolution fait référence dans tous les actes depuis cette date. S'il est encore légalement valide puisque la SCI n'existe plus. Elle n'a servi uniquement que de support administratif durant moins de 1 an.

 Chaque associé s'est vu attribuer un garage. Et seulement un garage et rien d'autre.

=> En fait, chaque copartageant n'est propriétaire que de la seule surface au sol de son garage et de sa porte d'entrée. Ce sont les 22 parties privatives affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copartageant.

La surface totale du terrain, bâti et non bâti, les voies d'accès (sauf pour les 3 garages créés dans les parties communes des 2 bâtiments), les murs porteurs, les cloisons et la toiture sont toutes des parties communes. C'est ça qui est nommé "parties communes" ; pas les garages en eux-mêmes.

C'est la raison pour laquelle, alors que les garages ont des surfaces différentes, les copropriétaires partagent par exemple à parts égales l'espace goudronné comme des "parties communes". J'avais l'intention de faire des marquages au sol devant chaque garage, mais c'est impossible car la surface goudronnée devant les garages 3 à 13 est un bien commun à tous les garages.

C'est maintenant logique, la répartition en fraction 1/13 ou 1/9 c'est juste pour les dépenses des "parties communes" des garages. De plus, les 22 garages sont une seule et unique entité avec deux parties communes distinctes. Nous les avons partagé en deux, c'est une erreur administrative.

Et il n'est fait mention dans aucun document de la surface de chaque garage. Il faudra disposer de la surface totale de tous les garages, pour qu'on puisse facturer les frais de gestion et d'assurance collectif et appliquer un coefficient de 1/22 de cette somme globale à chaque garage. Pour les travaux, chaque bloc de garage est autonome à 1/13 ou 1/9.

TOUS LES ACTES NOTARIÉS LE CONFIRMENT :

Lot n° X, Rue Nesslé ou Vernier

Au rez-de-chaussée : un garage

et un neuvième, ou treizième, des parties communes générales (1/9) ou (1/13).

Donc chaque copartageant dispose d'un garage privatif PLUS d'une fraction des parties communes ; qui appartiennent donc à tous. Pour le dire autrement, rue Vernier, rien n'empêche légalement les propriétaires des garages 10 à 13 à stationner devant les garages 3 à 8, par exemple, tant que l'on laisse le libre accès aux garages. 

De plus, à la rue Vernier, personne ne peut stationner devant le garage 2 car c'est une servitude de passage pour le garage 1 qui est face à une partie commune du bâtiment 7. Pour le garage 1, aucun véhicule ne peut stationner sur la partie privative devant la porte du garage, un droit de passage est accordé exclusivement à tout véhicule pour entrer et sortir du garage ; pas pour reste devant la porte.

Pour en revenir à la gestion comptable des garages :

• • 1/9 et 1/13 ne sont pas deux clés de répartition pour les charges générales.

  • Il faudra, comme pour la loge du N2, créer un nouveau lot "Garages" et lui affecter le Lot 50 ; qui n'est attribué à personne pour le moment.

  • Ensuite les garages paieront 1/22 de ce qui sera facturé au Lot 50 pour la gestion et les assurances par exemple

Restent un certain nombre de questions encore sans réponse :

• Comment s'est opérée comptablement l'intégration de ces garages à la copropriété depuis le 6 novembre 1968 ?

• Légalement, qu'elle est leur situation administrative, puisque on n'a aucun document qui fait référence à un quelconque rattachement des garages à la Copropriété (Bâtiments 2 + 7) après la dissolution de la SCI ?

• Comme pour le droit de passage, on est face au fait accompli. On a les garages en gestion de façon légitime, 16 copropriétaires sur 22 sont également copropriétaires de logements ; maintenant on doit transformer cette légitimité en légalité.

Comme déjà indiqué, le plus simple sera la création d'un Lot 50 affecté de la surface totale des 22 garages.

Ce sera rapide, puis on fera 2 AGE

1. Pour demander aux 22 garages de valider leur souhait de continuer ce qui se fait depuis 58 ans mais avec un nouveau tableau de répartition. Remplacée par un acte sous seing privé, ou notarié, car on ne pourra pas légalement organiser une AG.

2. Pour demander aux 49 appartements de valider leur acceptation de continuer ce qui se fait depuis 58 ans mais avec un nouveau tableau de répartition

À l'issue des deux votes la situation sera devenue légale.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

URGENT => ​INFORMATIONS AUX COPROPRIÉTAIRES [Comptablilité + Situation "légale" des Garages] 

Destinataires en copie le Syndic, notre Géomètre Expert et notre Notaire

Destinataires en Cci tous les copropriétaires.

Bonjour Mesdames et Messieurs les copropriétaires.

PREMIÈREMENT [Pour information]

Le mardi 7 juillet entre 9h30 et 12h00, je vais faire un point de situation avec notre Gestionnaire de copropriété et notre comptable strasbourgeois chez Foncia. Lundi après-midi je vais collationner toutes les questions comptables à poser.

Je vous ferai un CR de cet entretien dans ma lettre d'information mensuelle du samedi 11 juillet.

SECONDEMENT [IMPORTANT]

La modification de notre règlement de copropriété a commencé par les garages. En effet de nombreuses questions se posent sur leur origine et la gestion de ceux-ci. De plus, il n'existe pas de véritable règlement de copropriété pour eux.

Un récent questionnement, évoqué très légitimement par un propriétaire de garage, a enclenché un certain nombre de recherches approfondies qui fait que ce que l'on pouvait ignorer jusqu'à présent on ne le peux plus. On est dans l'illégalité, et maintenant on le sait. Ni Foncia, ni le Conseil syndical ni quiconque ne peuvent plus travailler sur les bases du passé.

Un certain nombre de contacts ont été pris, des archives consultées et des documents demandés aux copropriétaires.

Pour aller à l'essentiel, si on connaît bien maintenant toute la chronologie de leur création, que nous avons des certitudes sur ce qui est du domaine du privatif et du collectif ainsi que de la répartition des charges pour les travaux, il reste encore deux questions qui n'ont pas encore de réponse.

A/ La première, très ciblée, concerne un droit de passage éventuel de 3 garages sur l'emprise de nos deux immeubles. Il n'y a aucun document qui existe en ce sens ni dans les statuts de la SCI, qui a été créé pour les construire, ni dans les actes notariaux. Si un tel droit de passage a existé un jour, il n'y en a aucune trace dans aucun écrit ou archive consultée. 

Personnellement, à la lecture des textes et des témoignages recueillis, j'ai la certitude du contraire. Un droit de passage a été imposé à notre copropriété avant même leur construction, sans aucune concertation mettant en 1968 la copropriété devant le fait accompli. Si un droit de passage existe, il faut nous en apporter le justificatif.

B/ Bien plus important. Jusqu'à la preuve du contraire, la copropriété "Les Jumeaux" est exclusivement composée des bâtiments A(2) et B(7). Aucun document n'a encore été trouvé dans les archives prouvant un lien administratif avec la copropriété. On n'a même pas une clé de répartition pour les charges courantes. De ce fait, les garages ont toujours été administrés et assurés gracieusement par la copropriété. Les garages ne sont même pas une seule entité mais 22 individualités.  

Il n'y a que deux options possibles pour sortir de cette anomalie :

• Soit les 22 garages se constituent en copropriété autonome et élisent un Conseil syndical qui mandatera un syndic pour leur gestion : bénévole ou professionnel.

• Soit on fait 2 AGE la première des 22 garages qui demandent à intégrer la copropriété et la seconde dès 49 copropriétaires qui donnent leur accord. La première AG remplacée par un acte sous seing privé, ou notarié, car on ne pourra pas légalement l'organiser pour des garages que nous n'avons pas en gestion (MàJ le 4 août)

=> L'option de type, "On ne fait rien"  "On reste comme on est"  "Ça fonctionne bien depuis 58 ans"  "Pourquoi changer", ... nous maintiendrait dans l'illégalité. 

La seconde option est conforme à l'usage pris depuis 58 ans déjà. Comme pour le droit de passage, la gestion de garages a été imposée sans concertation ni actes administratifs actuellement disponibles.

Pour mettre en œuvre la seconde option, il faut créer un lot N°50 dans notre copropriété correspondant à la surface intra-muros de tous les garages pour que les garages participent aux frais de gestion et d'assurance par exemple, puis chaque propriétaire se verra affectée de 1/22 de cette somme. Pour les travaux, il existe légalement deux clés : 1/9 pour les garages Nesslé et 1/13 pour les garages Vernier.

Pour préparer l'épure d'un tel document, j'ai besoin de connaître la longueur de chaque garage, la largeur est identique pour tous. Merci de me communiquer cette information en retour au plus tôt.

Pour parler de la situation administrative des garages, je vais organiser une courte réunion d'information informelle le samedi 11 juillet de 14h00 à 14h30 devant les garages Vernier. Sont conviés à s'exprimer, et poser des questions, les 22 propriétaires de garages, qui sont les principaux concernés, mais également tous les autres copropriétaires qui le souhaitent.

Pour en savoir plus consultez notre page dédiée. Elle contient un lien vers un dossier où nous collationnons les documents que nous avons pu obtenir.

www.residence-les-jumeaux.fr/documents-infos/Reglement_de_copropriete

Au samedi 11 pour en parler de vive-voix.

Bonne fin de semaine

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

TRÈS IMPORTANT => RÉUNION D'INFORMATION ET D'ECHANGES SAMEDI 11 JUILLET À 14H00 RUE VERNIER [rappel du courriel de vendredi à 7h12]  

_ J-5 CONCERNE LES 22 PROPRIÉTAIRES DES GARAGES _

Copie Cci à notre notaire, à notre Géomètre Expert ainsi qu'à des personnes et services qui participent à clarifier et régulariser cette situation. 

=> Pour info : Toutes les personnes destinataires de ce courriel le sont maintenant en Cci afin d'éviter que vos réponses ou questionnements ne leur soient adressées également.

En lien la page dédiée à la modification du règlement de copropriété : 

www.residence-les-jumeaux.fr/documents-infos/Reglement_de_copropriete

Cliquez sur  "-ANCIENS RC-" pour ouvrir le dossier dans lequel j'ai collationné la douzaine de documents que j'ai pu obtenir. 

Lire également en lien le courriel du 3 juillet 7h12. Vous aurez les informations pour mieux comprendre ce présent courriel. 

Bonjour Mesdames et Messieurs les copartageants des 22 garages. 

Depuis le lendemain de l'AGO je vous adresse, à vous et aux copropriétaires de la Résidence "Les Jumeaux", un certain nombre d'informations concernant les garages.

Jusqu'à la preuve du contraire, la copropriété "Les Jumeaux" est exclusivement composée des bâtiments A(2) et B(7). Aucun document n'a encore été trouvé ou obtenu prouvant un lien administratif avec la copropriété. On n'a même pas une clé de répartition pour les charges courantes dans le règlement de copropriété et sa modification de juin 2021. De ce fait, les garages ont toujours été administrés et assurés gracieusement par la copropriété. Les garages ne sont même pas une seule entité mais 22 individualités.  

Un copropriétaire m'a demandé quel justificatif me permet d'écrire une telle affirmation. 

1. En premier lieu un document nommé "Modification des statuts et partage de garages de la SCI "Jumeaux-Garages"" en date du 6 novembre 1968 : détails et synthèse de ce document dans mon courriel du 30 juin, disponible en lien. 

2. En second lieu personne n'a pu me fournir un seul document prouvant le contraire ; j'en ai fait la demande dans mon courriel du 29 juin, disponible en lien. 

Au mois de juin, un différend avec un garage sur le droit de passage et de stationnement sur l'emprise de notre copropriété a mis en évidence ce que l'on supposait depuis toujours mais qu'on n'avait jamais pris le temps de clarifier : Les garages Vernier et Nesslé n'existent pas administrativement dans la copropriété.

Consultez vos relevés de charges et vous ne trouverez aucune référence au paiement de charges telles que les frais syndic ou primes d'assurances. Et pourtant je peux vous assurer que le travail de Foncia n'est pas du bénévolat et que dans notre contrat d'assurance une surface extérieure des garages y figure. 

De même consultez vos notaires, aucun ne pourra vous fournir une clé de répartition pour la gestion des garages. Pour les appartements, on dispose de 3 clés de répartition pour les garages 0.  Les seules clés de répartition (1/9 et 1/13) concernent les parties communes des garages, pas pour une participation à  la gestion de la copropriété.

Donc je n'ai aucun document et je ne vais plus en chercher.

Il n'y a que deux options possibles pour sortir de cette anomalie :

• Soit les 22 garages se constituent en copropriété autonome et élisent un Conseil syndical qui mandatera un syndic pour leur gestion : bénévole ou professionnel.

• Soit les 22 garages font une demande d'intégration dans la copropriété signé par tous les propriétaires (on ne peut plus organiser une AGE pour les seuls garages) PUIS on convoque une AGE dès 49 copropriétaires de la résidence qui donnent leur accord.

=> L'option de type, "On ne fait rien"  "On reste comme on est"  "Ça fonctionne bien depuis 58 ans"  "Pourquoi changer", ... nous maintiendrait dans l'illégalité. 

La seconde option est conforme à l'usage depuis 58 ans déjà. Mais comme pour le droit de passage, la gestion de garages a été imposée sans concertation ni actes administratifs actuellement disponibles.

Pour mettre en œuvre la seconde option, il faut créer un lot N°50 dans notre copropriété correspondant à la surface intra-muro de tous les garages pour que les garages participent aux frais de gestion et d'assurance par exemple, puis chaque propriétaire se verra affectée de 1/22 de cette somme. Pour les travaux les deux clés 1/9 et 1/13 existent légalement.

Pour parler de la situation administrative des garages, je vais organiser une courte réunion d'information informelle le samedi 11 juillet de 14h00 à 14h30 devant les garages rue Vernier. Sont conviés à s'exprimer, et poser des questions, les 22 propriétaires de garages, qui sont les principaux concernés, mais également tous les autres copropriétaires de la résidence qui le souhaitent.

Au samedi 11 pour en parler de vive voix.

Bonne nouvelle semaine

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

Réponse à un courriel qui pourrait concerner plusieurs questionnements de propriétaires de garages

Par ailleurs, pourriez-vous, dans la mesure du possible, communiquer ou indiquer les références des principales recherches ayant conduit à ces conclusions, notamment :

Les références des publications consultées au Livre foncier concernant les parcelles actuelles n°39, 40 et 42 ainsi que les anciennes parcelles n°67/46, 65/46, 66/54 et 64/14 ;

Depuis 1950 les références des anciennes parcelles de droit allemand ont été remplacées par une nouvelle numérotation, je me suis rendu aux impôts fonciers qui m'ont confirmé que les nouvelles et anciennes références étaient absolument identiques. 

• Les anciennes références cadastrales 67/46 (12 garages) + 65/46* (1 garage) ; réunies sous le numéro 67/46 et devenues après la construction du pont la parcelle 40 

• Les anciennes références cadastrales 66/54 (7 garages) + 64/14** (2 garages, plus grands) ;  réunies sous le numéro 66/54 et devenues après la construction du pont la parcelle 42

Les références des actes d'acquisition des terrains par la SCI Les Jumeaux-Garages des 29 novembre 1967 et 8 février 1968 ;

On ne les as pas. Je vais demander à notre notaire de vérifier comment les terrains ont été achetés en particulier pour les parcelles 65/46 et 64/14. Je ne suis pas sûr que ces deux parcelles aient été réellement payées ou cédées après une AGE. Je voulais faire l'impasse, car dans pareil cas 3 garages seraient la propriété de la copropriété ; mais on va vérifier ce point puisque vous en posez la question.

Les références de l'acte de dissolution / partage du 6 novembre 1968 ainsi que de ses éventuelles annexes ;

Elles sont inscrites en vertical sur le bord gauche de la première page

Les références des actes, publications ou recherches ayant permis de conclure à l'absence de servitude de passage et à l'absence de rattachement administratif des garages à la copropriété ;

Justement il n'y a aucun acte qui stipule un droit de passage, sinon il aurait été inscrit dans tous les actes notariés de vente successifs depuis 1968 ; ce qui n'est pas le cas de 2 des 3 garages concernés dont j'ai les actes notariés. De plus, pour la gestion, on ne peut pas prouver une absence, on la constate. Les archives municipales de Colmar m'ont indiqué qu'un tel document de rattachement à un syndic n'aurait pas été enregistré. Il aurait été archivé par les propriétaires et le syndic. Aucun propriétaire n'en dispose, ou n'a pu me le fournir, le Syndic également.

Le cas échéant, les éventuels avis écrits du notaire, du géomètre, de l'avocate ou de l'ARC sur lesquels s'appuie cette analyse.

On constate simplement des faits, et en particulier l'absence de documents. C'est OUI ou NON. C'est un dossier très sensible, on ne va faire de supputations ou d'analyses. Ce que j'ai écrit est exclusivement factuel. Si une information existe il doit y en avoir une trace écrite. Tout ce qui est non écrit est réputé inexistant, jusqu'à apporter le preuve du contraire. Ce qu'aucun Notaire n'a fait. 

À défaut de pouvoir communiquer ces documents, pourriez-vous simplement préciser quels services ont été consultés (Livre foncier, archives notariales, Archives d'Alsace, etc.) ainsi que l'étendue des recherches déjà effectuées ?

Je suis allé aux impôts fonciers, aux archives municipales, eu des entretiens avec le cabinet du géomètre, une consultation avec un juriste spécialisé de l'ARC, rencontré un propriétaire de la SCI originale, eu des entretiens avec divers copropriétaires de garages, fait faire des recherches par notre Syndic, écrit à tous les propriétaires des garages pour obtenir leurs documents, ... J'ai consacré également plus d'une vingtaine d'heures à lire dans le détail et ligne par ligne, parfois avec une loupe, tous les documents collationnés et qui sont à la disposition de tous. Plus le temps consacré à la rédaction des courriels. Au total à minima une centaine d'heures de travail avec les diverses rencontres et visites sans compter le temps de réponse aux courriels que vous m'avez adressés et dont vous pouvez évaluer le temps consacré. Vous pourrez me questionner samedi si vous avez besoin de plus de détails.

Compte tenu des conséquences que ces conclusions pourraient avoir sur les droits des copropriétaires et sur les prochaines décisions qui seront soumises au vote, il me paraît légitime que chacun puisse connaître les actes et recherches qui les fondent.

Je partage votre point de vue. Mais je ne voudrais pas être le seul à travailler sur un processus que vous avez légitimement enclenché. Chaque propriétaire de garage l'a acheté par l'intermédiaire d'un ou d'une Notaire. Vous ne m'avez encore pas écrit pour m'informer de ce qu'elle vous avait répondu sur les questions que vous m'avez posées à plusieurs reprises et dont elle a les réponses ; ou pas quand elles n'existent pas - ce dont elle n'est en rien responsable -. 

Je vous remercie par avance de votre retour.

Espérant avoir répondu à vos attentes

Cordialement,

CE SAMEDI À 14H00 DEVANT LES GARAGES VERNIER

Copie par SMS aux propriétaires

Mesdames et Messieurs les propriétaires des 22 garages des rues NESSLÉ et VERNIER, pour les personnes qui ne pourraient pas se déplacer pour la rencontre, car vous habitez loin ou serez hors de Colmar, je vous propose d'y participer en vidéo-réunion.

https://meet.google.com/tze-fsph-jmy

Vous aurez juste à cliquer sur ce lien à 14h00 pour participer à notre rencontre.

Pour en savoir plus sur nos Vidéo-Réunions :

 www.residence-les-jumeaux.fr/conseil-syndical/video-reunion

Pour toutes et tous, et pour rappel, notre page dédiée où vous pourrez disposer de tous les documents à notre disposition ainsi que les courriel transmis.

www.residence-les-jumeaux.fr/documents-infos/Reglement_de_copropriete

À très bientôt

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO